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了解这些房地产逻辑可以帮助你实现阶层转型 交银基金

时间:2021-03-03 00:11:36作者:佚名

之前写过一篇关于房地产的文章,反响很好。但是后来不知道为什么被删了,就重新写了一遍,让它更有逻辑,更流畅,希望对大家有帮助。

1.你哪来的钱买房?

看到这个问题,很多人可能会想,这还能从哪里来?先存钱,再拿出房贷,买了以后慢慢还贷款。

这是很久以前的逻辑。我以前以为房价涨了,一定是刚好需要攒够钱住大房子。有需求为什么不让它涨?

现在想想,主要原因是我当时刚毕业,身边的人都没有我这样的钱。都是一群缺乏想象力,对世界有简单认识的酱油玩家。

后来我身边的人有钱了,发现自己以前太年轻了。事实上,真正的大买家不是那样玩的。他们押注自己的资产将继续上升,通胀将稀释他们的贷款。

他们用少量现金通过各种方式向银行借钱,然后用贷款买房。每个人都想尽办法向银行借钱。房地产的钱越来越多,所以房价在涨。

换句话说,房地产的逻辑早就变了,房价不是由需求驱动,而是由信贷驱动。

既然信贷在推高房价,如果你玩不到信贷,你就出亏了。问题是谁最会玩信用?当然是有钱人。银行最穷,爱富人。越有钱,抵押品越多。银行追你给你贷款;你没钱,还想贷款?哈哈。

因此,根据信用规模,房地产玩家可以分为以下几个层次。关于下面四个小生,不同的小生策略完全不同。有点像正常人想抓鱼,就拿着鱼竿去抓鱼。对于商业捕鱼公司来说,一张网可能有几吨重,正常人可能永远抓不到网。

游戏室可以大致分为几类:

房地产投机者,他们的目的是低价买入,高价卖出。这些人离不开差价。做这种工作的上市公司还是很多的,拿钱买房,壳攒不下就扔几套房;

有钱人,买房子是为了抗通胀,一般买了不卖,以后甚至留给孩子。和上面的炒房一样的一点是,他们也从银行借了很多。不同的是,他们较少投机,更多的是追求财产的保全和安全;

普通白领,大家都知道,慢慢攒钱做首付,做足首付做房贷,分30年,每年交一点。贷款比例低,也是政府鼓励的行为;

没钱的人,除非运气好,否则只能攒钱回县城买。

这些人手里的钱数不一样,能从银行借的钱也不一样,心态也不一样,对房地产的理解也有很大的差异。

比如对于炒房团来说,自己的本金比例很小,主要是贷款,银行,地下银行,信用卡,还有亲戚朋友的贷款。这么多钱,肯定不可能长期持有房产。那样的话,利息可以杀人,所以他们经常在上涨前夕开仓,然后持有几个月,等房价涨了再卖出去。

说到这里,你可能会想,什么是地下钱庄?

这在江浙粤很常见。人们把没用的钱放在一个人身上,他拿着钱去借。小企业很难从银行借钱。他们经常从这些地方拿钱,而且历史悠久,从明清就开始玩了。这个东西不被法律认可和保护,但是没人敢不还欠他们的钱。

在房价急剧上涨期间,这样的人很多。比如2016年,深圳的炒房团可以以60%的年利率从地下钱庄借钱,然后在房价上涨后卖出,赚取这个差价。其实是赌涨价会超过银行利息。

如果房价不涨,或者涨得慢,都逃不过贷款的利息,那么炒房团就不得不紧急卖掉自己的房产来偿还贷款。但房地产不像股票,想卖就卖不出去,往往会跌出谷底。

前几天在北京看到一套房子。房主借钱买的,每个月要还25万。现金流被切断后,货源不能动,我只好折价出售,比周边价格低了近200万。说很划算是有道理的,但是房子太贵,买家少。卖了很久。

早年有很多这样的人。近年来,由于一项又一项的房地产政策,交易成本越来越高。而且,繁荣时代还很遥远,这些人越来越少了。现在炒房的人和有钱人一样,买了长期持有,慢慢还贷款,等着以后升值。

但既然是慢慢还,贷款不能太多,利息也不能太重。这几年限购在一定程度上确实遏制了炒房的冲动。

其实这两年炒房的人很少,手里有很多现金的人都没地方投资。

另外,很多公司都在买房。大家普遍认为学区房卖给想上学的孩子,这不是现实世界的逻辑。

学区房的本质是“稀缺资源”。只要稀缺,肯定会被有钱人追。每个人的心态都是这样的:我不一定需要这个东西,但只要别人需要,它就会欣赏,我就会去追逐可以欣赏的东西。所以很多公司有钱就买学区房。

然后就是中产阶级,也就是买得起房的上班族。这些人一直在存钱,平时不出门。大家都担心买房后房价会暴跌,所以只有在房价开始上涨的时候才非常谨慎的买。这是有效果的,他们看不到自己刚刚需要的东西。

大家都可以理解,这么大一笔交易,只买房产,跌一点点,年收入就亏了,所以平时没有“只需”,大家都指望着在房地产涨价前夕买。

这就是为什么只有当房地产上涨时,才会出现一堆急需的东西。然后就形成了一个奇观。平时没人买。北京每天有200多套买卖,不温不火,大家都在等涨价前夕。

2.感受风,移动

什么时候涨?

一般是政府的政策,比如2016年取消限购。比如去年政府说要做商业贷款,鲨鱼闻到了血腥味,就该出发了。

第一波房地产上涨,一定是富人和炒房团带头。富人在中国也有一个名字,叫做“高净值群体”。他们手里有很多钱,有点小麻烦,所以会提前知道。

而且,我们说“银行放水”,并不是把钱给所有人,而是通过这些人的贷款贷出去。他们拿到钱后,第一反应就是追求“核心资产”。什么是核心资产?在国内说白了就是白马股,大城市房地产之类的。

一般政府一出台政策,政策的解读往往会在他们内部形成共识,觉得这次要上去了,最重要的是可以再借钱,要抓紧。

这时候关键问题来了。

有钱人往往有几套。由于限购政策,他们很难从银行获得抵押贷款。但是他们也不需要。

他们经常有公司,所以有运营空间。之前谈过。其实大师和普通人在“工具”上最大的区别就是公司和信用。有钱人可以玩公司,到处收钱。近年来,“收钱”也被起了个好名字,叫“融资”。反正越有钱越容易筹钱,然后就可以出去玩了。

比如今年为了防止小企业倒闭,政府说紧急情况会发放贷款,但是你不能没有承诺就去银行贷款,你要有抵押物。经常是房子。

操作空间来了。

比如我是个有钱人。去一家地下钱庄借了1000万(地下钱庄利息按日计算,折算成年利率,大概是30%),手里拿着500万买了一套房。买了之后拿到银行按揭,相当于变相把房贷借出去。

然而,这种贷款有一个很大的问题。还款期限特别短,一般只有四五年,对现金流要求很高。所以一般都是富人操作,普通人想玩也玩不了。毕竟一个月还几十万的贷款,可以吗?

所以这个游戏逐渐变成了“银行贷款流入富人,然后不断推高房价”的游戏。

房地产投机者也差不多。反正各种贷款都有,也有人用信用卡。大家都明白信用卡可以透支买笔记本。其实这样玩太低级了。很多人手里有几百张牌,可以互相借还。他们可以借几百万的贷款。信用卡一个月不免息。如果做好时差,可以转几个月。

3.疯狂加杠杆

说到这里,大家可能会想,有钱人买房有问题吗?

当然没问题,但是我们一起出去扫房子,多多少少会抬高房价,市场也是风声鹤唳。

它会给其他观看的人带来巨大的压力。想想吧。你终于攒够了首付,怕房价跌不敢买。现在市场上有谣言说到处都有人在扫房子。你怎么想呢?如果能静下心来有鬼,就赶紧加入买房行列,让市场上买房的人越来越多。房主看那么多人看房子,肯定会怀疑房价是不是被定低了。要不要提一下?房价刚刚上涨。

房价上涨后,会对刚刚需要的需求造成很大压力。他们担心会错过,一辈子都买不起。然后他们到处借钱,很快就买了。形成一波行情,房价翻倍上涨。

当预期冲上去的时候,比如到处蔓延的时候,“房价又要涨了”,就会逐渐完全失去理性。大家疯狂向银行借钱买房,各种方式借贷,社会总杠杆急剧增加。

按理说,这种投机不算什么,所有的投机最终都会遭到报应。就像这段时间基金暴跌,大家一起买基金,基金暴涨。遇到麻烦,基金撑不住了,开始跌。然后大家卖出基金止损,于是市场上出现了大量抛售,可能导致进一步下跌。所有的泡沫终于就这样崩塌了。

等跌够了,大家对基金的信心就破灭了,自然以后基金也不会随便升温了。

但问题是房地产和国运有关,不能随便搞这种高风险操作,也不能接受基金暴跌,因为买基金的人主要是自己花钱,房地产领域的钱大部分是银行的钱。如果出现大规模暴跌,银行就会出事,银行也会出事,可能会波及到其他领域。没有人能承受这个代价。

4.为什么要限制购买和贷款

如果任由这种情况发展下去,毫无疑问,日本的暴跌迟早会发生,每个人都会疯狂到把能借的钱都借出去,最后还不完全。没人接手房价,就会有买卖,大家一起崩溃。

这也是为什么央行前段时间出台政策,说要限制房贷总量,上海也说要继续加大限购力度。#离婚后三年内在上海购买的房屋数按离婚前房屋总数计算#。大家都懂,因为政府知道在一线城市买的房子大部分都是有好几套房子的人,政府有大数据,所以可以看出这个政策的出台是有一定效果的。本质是防止恐慌蔓延到整个社会。

只要“上升预期”被破坏,大家都不集中购买,就不会有这样的暴涨,既能防止杠杆暴涨,又能从容做出刚刚需要的购买。当然,刚刚需要的购买往往不会上涨或购买。

这几年我一直在努力理解一件事。所有限购的本质都是为了防止人们“大举借债”。这种操作太危险了。所有人疯狂的最终结果,和这期间一起追基金是一样的。它以疯狂开始,以暴跌结束。

所以我强烈支持政府“不炒”。“不投机”不是阻止你买,而是阻止你疯狂借钱。毕竟普通白领连老板的尾灯都看不到。你祖上三代六口袋,跟大银行贷款比起来根本不算什么。房价已经够疯狂了。如果你又疯了,很容易出事。

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